2018.11.13(火)

土地家屋調査士の仕事ってなにをするの?業務内容と経営成功の秘訣

土地家屋調査士の仕事ってなにをするの?業務内容と経営成功の秘訣

土地家屋調査士という職業をご存知でしょうか。土地家屋調査士は、不動産に関する国家資格です。不動産の表題登記などを職業としておこなうには、土地家屋調査士の資格をもっている必要があります。土地家屋調査士の資格をもっていることで、有利に仕事を獲得することができるため、人気のある職業のひとつなのです。

今回のコラムでは、土地家屋調査士の仕事内容や収入などをご紹介していきます。近年注目されている、ドローンを使って効率的に仕事を進める方法についても解説しますので、土地家屋調査士に興味のある方はぜひ参考にしてみてください。

土地家屋調査士ってどんな仕事?

土地家屋調査士の仕事内容や資格の取得方法をご紹介していきます 。土地家屋調査士は、不動産に関する法律や手続きのスペシャリストです。土地家屋調査士の主な業務には、以下のようなものがあります。


・土地や建築物といった不動産の、場所や形状、用途などを確認し、登記記録に記録する。

・測量など、不動産の調査。

・不動産を登記する際の申請手続きの代行。

・不動産の登記に関する不服申し立て手続き。

・筆界特定の手続きの代行。


筆界特定は簡単にいうと、土地の境界を特定することです。本来不動産の登記などは、不動産を所有している本人がしなければなりません 。しかし、登記の手続きは複雑で、素人には難しいことが多いです。そのため、不動産のスペシャリストである土地家屋調査士が、不動産の所有者本人に代わって手続きをおこないます。

職業として土地家屋調査士を名乗るには、土地家屋調査士の資格が必要です。土地家屋調査士の試験は筆記試験と口述試験にわかれており、口述試験については筆記試験の合格者のみが対象になります。

さらに筆記試験は、午前の部と午後の部という2部構成です。測量士、測量士補、1級建築士、2級建築士の資格を保有している方は午前の部の試験が免除されます。筆記試験の構成は、午前の部は平面測量や、作図問題です。午後の部では民法、不動産登記法、土地家屋調査士法などから選択式の問題が出題されます。口述試験は1人あたり15分程度の面接方式の試験です。

ただし、試験に合格しただけでは、土地家屋調査士になることはできません。土地家屋調査士名簿に登録をすることで、正式に土地家屋調査士を名乗ることができます。なお登録料として25,000円がかかります。

土地家屋調査士ってどんな仕事?

土地家屋調査士の仕事①不動産の表題登記に必要な測量

土地家屋調査士の仕事内容について、順を追って詳しく説明していきましょう。最初に紹介する業務は、不動産の表題登記に必要な測量です。

表題登記とは、不動産の所有者、場所、面積、形状、用途などの情報を、国が管理する公の帳簿に記入することを指します。土地や建物の面積などは測量をおこなわないとわかりません。したがって土地家屋調査士は、表題登記の業務の一環として、測量もおこなっています。

測量の前にまずおこなうのは、現場調査です。現場調査では土地の分割や、建物の増改築などによって現状の登記内容と異なる点がどのくらいあるのか確認をおこないます。次に測量です。測量には通常の測量と精密な測量があります。精密な測量は隣地との境界の確認作業です。確認後、隣地の所有者も立ち合って境界を決定します。

土地家屋調査士の仕事②測量データをもとに図面・書類作成

次におこなう土地家屋調査士の仕事は資料作成です。測量したデータをもとに、表題登記のための図面や書類を作成します。実際に測量をしたデータを、書類や図面に落としていくのです。

土地を分割した場合には、地積測量図という図面の作成が求められることもあります。地積測量図には詳細な座標データを図面化し、添付しなければいけません。登記対象の不動産に接する隣地の所有者などから、同意書をもらう必要もあります。

土地家屋調査士の仕事②測量データをもとに図面・書類作成

土地家屋調査士の仕事③表題登記の代理手続き

すべての書類が整ったら、次に表題登記の手続きです。不動産の所有者の代理として管轄の法務局に出向き、書類を提出します。不備がないかのチェックがなされ、申請が通れば手続きは終了です。

表題登記の申請手続きには建築確認通知書などいろいろな書類が必要で、やはり素人にはわかりづらい部分が多いでしょう。複雑な手続きをスムーズに進めることは、専門家である土地調査士の重要な役割です。

以上で表題登記に関する土地家屋調査士の仕事はひと通り完了しました。しかし、不動産の専門家の仕事はそれだけではありません。不動産は所有者にとって大切な財産ですので、不動産をめぐってさまざまなトラブルが発生することもあります。そんなときに不動産や法律の知識を使って問題を解決するのも、大切な土地家屋調査士の仕事なのです。

土地家屋調査士の仕事④土地の境界トラブルを解決する

土地家屋調査士の仕事には、土地の境界トラブルを解決することも含まれます。不動産の表題登記をおこなう際に隣地との境界を決めるのも仕事のひとつです。境界トラブルの原因のひとつに土地の境界が不明確であることがあげられます。

不明確である原因としては、明治、江戸時代など昔に登記された測量の情報の不備や書類作成のミス、境界を示す杭の紛失などがあります。このような場合、トラブルが発生する可能性が高いです。そのため、筆界手続きという隣地との境界を特定する申請を行い、トラブルを未然に防ぐ業務をおこなっています。

筆界手続きの手順は、まず土地家屋調査士が不動産の所有者の代理として筆界特定の申請をおこないます。その後、登記官、筆界調査委員が不動産の測量、調査をおこない筆界の位置の判断をします。

土地家屋調査士の仕事④土地の境界トラブルを解決する

土地家屋調査士の平均年収はどれくらい?

実際に土地家屋調査士を仕事にしたいと考えた場合、年収は気になるところです。専門的な知識が求められ、土地家屋調査士でないとできない業務もあるため、それ相応の収入は見込めるでしょう。土地家屋調査士の年代別の平均年収を見てみましょう。


・20~24歳 約430万円

・25~29歳 約530万円

・30~34歳 約580万円

・35~39歳 約670万円

・40~44歳 約750万円

・45~49歳 約840万円

・50~54歳 約900万円

・55~59歳 約890万円

・60~65歳 約600万円


平均年収は独立開業した場合と、会社で雇われている場合では異なります。会社勤めの土地家屋調査士の平均年収は400~500万円程度ですが、独立開業した場合1,000万円以上稼ぐこともできるようです。土地家屋調査士は土地の動きが頻繁におこる地域では需要があり、高収入を望めます。

逆にあまり土地の売買がなく動きが少ない地域の場合、独立開業しても収入が減少してしまうこともあるため、注意が必要です。

土地家屋調査士の平均年収はどれくらい?

土地家屋調査士は独立開業しやすい仕事

土地家屋調査士として仕事をしたい、開業したいと思った場合、なにか手続きが必要になるのでしょうか。

土地家屋調査士の資格を取得後、登録を済ませれば独立開業することが可能です。自宅を事務所として利用すれば開業資金を抑えることができます。業務に必要な測量機器も中古品やリースを利用すれば、100万円程度の資金でも開業できるでしょう。すると比較的開業のハードルが低い業界といえるかもしれません。

ドローン測量を導入して競合会社と差をつけよう

土地家屋調査士として仕事をしている人は全国に2万人ほどいます。すでに仕事をとっている土地家屋調査士の地盤をいちから崩していくには優れた営業センスが求められるでしょう。また、その会社にしかできない独自性を出すことも、安定して仕事を獲得し、利益をあげていくには必要です。

土地家屋調査士として独自性や専門性が出せる分野に、ドローン測量があります。測量にドローンを活用している土地家屋調査士はまだ少ないでしょう。 競合する相手が少ないうちにこの新規分野に参入し、他社との差別化を図りましょう。

ドローン測量は、従来の地上でおこなう測量とは異なり、上空から測量をおこなう方法です。上空から対象となる土地の撮影をおこない、データ化します。専用のソフトを用いて撮影データを加工し、図面化するという流れです。

測量にドローンを使うことで、3次元点群データをえられます。点群データとは、立体的な位置情報とのことです。ドローンの GPSからえられる位置情報などのデータを組み合わせ解析することによって、土地の立体的な情報を座標としてとらえることができます。とても効率的で、実用性のある方法なのです。

ドローン測量でえたデータをもとに距離の計測や盛土の体積算出、図面の作成ができます。ドローンを使って測量を効率化することで、作業時間の短縮できるのです。また、人間が立ち入ることが難しい場所でも測量ができるというメリットもあります。

参考として、2ヘクタールの土地を地上測量した場合で考えてみましょう。この場合の作業時間は平たんな地形で2、3日、起伏が激しい地形では1週間程度です。ドローン測量の場合は飛行時間1時間程度で撮影が終了し、準備の時間を含めても半日ほどで測量を終えることができます。

この事例の場合は、ドローン測量の方が地上での測量に比べて最大で1/6程度時間を短縮できます。ドローン測量では測量作業とは別にデータ解析作業が必要ですが、それを含めても作業時間の短縮が見込めるのです。 ドローン測量はヘクタール単位の土地に向いており、小さな土地には不向きです。測量にかかるコストを考えると、小さな土地よりも大きな土地でおこなう測量にドローンを用いる方がよいでしょう。

測量をおこなう際に地上測量であれば工事作業をとめて測量業務をしないといけないのですが、ドローン測量では工事をとめる必要がありません。そのため、工事現場の工期削減に貢献することもメリットのひとつです。

ドローンを使って測量をおこなう場合には、測量士などの資格をもっていると有利でしょう。 土地家屋調査士の資格だけをもっている場合、登記を目的とした測量行為しかおこなうことができません。測量士をもっていると工事をおこなうための測量をおこなうことができるので、仕事の幅を広げるためにも測量士の資格を取得しておくことをおすすめします。測量士の資格をもっていれば、土地家屋調査士の筆記試験の一部が免除されるという利点もあります。

土地家屋調査士の資格をとることに加えて、ドローンの操縦技術を身につけることも必要です。業務にドローンを使用するには、アマチュア無線の資格取得や無線局開局の手続き、ドローンを飛行させるのに必要な許可申請が必要になる場合があります。

ドローンには航空法、電波法といった法律が絡んでくるため、関連法律の知識も必要です。これらすべてを独学で学ぶのは大変労力がかかり困難を極めるでしょう。そのため、業務でドローンを使用する人の多くがドローンの専門機関であるドローンスクールに通われています。

ドローンスクールではアマチュア無線免許の取得や、ドローンを飛ばすための許可申請をおこなうための資格の取得が可能です。またドローンの操縦技術の習得、ドローンに関係する法律関係の知識も身につけることができます。業務でドローンの使用を考えておられる方は、まずドローンスクールに通い操縦に必要な知識と技能を身につけられることをおすすめします。

ドローン測量を導入して競合会社と差をつけよう

まとめ

土地家屋調査士の仕事内容について説明してきました。土地家屋調査士業を営む上で競合他社との差別化を図り、収入をあげるためにドローン測量の分野に参入することは有力な方法です。これからドローンによる測量の分野はますます成長していくことでしょう。実際にドローンを業務で使うためにはドローンに関する知識と技能が求められます。

業務内容によっては資格が必要です。たとえばアマチュア無線の免許や飛行場所の許可申請をおこなうための資格が必要になる場合があるのです。ぜひドローンについて専門に学べるドローンスクールに通って専門的な知識を吸収し、実際の業務に役立てていかれることをおすすめします。

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